La nulidad de los intereses de demora en los préstamos hipotecarios

Salvador López Vinuesa
Abogado

El Tribunal Supremo dictó el 18 de febrero de 2016 una importante Sentencia en la cual declaraba nulos por abusivos los intereses de demora en los préstamos hipotecarios.

Al hilo de esta reciente Sentencia pretendo exponer de una manera breve los aspectos más importantes sobre los intereses moratorios que se incluyen en los préstamos hipotecarios.

1.-¿Que son los intereses moratorios?

Son aquellos intereses que penalizan al prestatario cuando éste no atiende puntualmente el pago del recibo de la hipoteca. Estos intereses suelen rondar en los préstamos hipotecarios sobre un 20% o un 25% anual. Es decir, los Bancos aplicaban unos intereses altísimos en el caso de que el prestatario incumpliera con el pago de la hipoteca.

2.-El inicio del cambio

Todo empezó a cambiar a raiz de la importante Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 30 de mayo de 2013. La citada Sentencia señalaba que:

"declarada la nulidad de los intereses de demora en el préstamo hipotecario (por considerarse cláusula abusiva), el contrato debe subsistir, en principio, sin otra modificación que el resultante de SUPRIMIR DICHA CLÁUSULA ABUSIVA, …“pues si el Juez nacional tuviera la facultad de modificar el contenido de las cláusulas abusivas, debilitaría el efecto disuasorio que ejerce sobre los profesionales (Bancos) el hecho de que, pura y simplemente, tales cláusulas abusivas no se apliquen frente a los consumidores“

Lo que viene a decir el Tribunal de Justicia de la Unión Europea es que si se declaraba la nulidad de los intereses moratorios por tratarse de una cláusula abusiva, el consumidor no debe abonar interés alguno por ese concepto. 

3.-Los intereses de demora en los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda.

El 15 de mayo de 2013 entró en vigor la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. Esta Ley modifica, entre otros preceptos, el artículo 114 de la Ley Hipotecaria de tal manera que los intereses de demora no pueden ser superiores a tres veces el interés legal del dinero. 

Es decir, a partir del 15 de mayo de 2013, los intereses de demora contenidos en los préstamos hipotecarios, no pueden superar el límite de tres veces el interés legal del dinero.

Pero ¿que ocurre con los préstamos hipotecarios suscritos con anterioridad al 15 de mayo de 2013 en los que se fijan intereses de demora muy superiores y que pueden considerarse abusivos?

Aquí es donde estaba la "madre del cordero" puesto que los criterios doctrinales han sido diferentes:

-Un sector de los Tribunales consideraba que, por aplicación de la Disposición Transitoria de 2ª de la Ley 1/2013, habían que recalcularse los intereses de demora que excedieran de tres veces el interés legal del dinero, dejándolo en dicho tope. Es decir, a pesar de que los intereses de demora fueran muy superiores, no podían superar tres veces el interés legal del dinero.

-Otro sector de los Tribunales, consideraba que si se declara la nulidad de la cláusula de intereses moratorios por abusiva, el Juez no podía modificar la cláusula declarada abusiva, y se tenía por no puesta. Esto quiere decir, que, si el Juez declaraba la cláusula por abusiva, no podía rebajar unos intereses de demora de, por ejemplo el 20% a tres veces el interés legal del dinero, La cláusula se tenía por no puesta y el consumidor no debería cantidad alguna en concepto de intereses moratorios.

4.-El Tribunal Supremo fija el criterio a seguir respecto a los intereses de demora

La Sentencia del Tribunal Supremo citada al inicio de este artículo parece que ha puesto en orden toda la disparidad de criterios existentes respecto a los intereses de demora de tal manera que un Juez declara como abusiva una cláusula de interés moratorio incluida en un préstamo hipotecario, le es imposible moderar o aplicar supletoriamente cualquier tipo de interés, por lo que solo cabe declarar la nulidad absoluta de dicha cláusula, teniendo los intereses moratorios por no puestos. 

Es decir, los intereses de demorar contenidos en la escritura pública, se tienen por no puestos, no debiendo cantidad alguna el consumidor por este concepto. 

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